FOX Living II

Objekt- & Projektvorstellung

In Braunschweig ist der Markt für studentisches Wohnen sehr angespannt. Neben den Wohnheimen des Studierendenwerks gibt es nur wenige möblierte und unmöblierte Ein‑Zimmer‑Wohnungen. Private Anbieter speziell für Studierende sind kaum vertreten.

Einzelapartments des Studierendenwerks sind über mehrere Semester hinweg ausgebucht. Nur etwa 15 % der Studierenden können dort wohnen, weil das Angebot so knapp ist. Besonders internationale Studierende finden nur schwer eine Wohnung auf dem freien Markt.

Zusätzlich steigt die Nachfrage nach kompaktem Wohnraum durch Young Professionals, Forschungs‑ und Lehrpersonal der TU Braunschweig sowie Mitarbeitende großer Unternehmen wie Volkswagen, VWFS AG oder Siemens Mobility.

Vor diesem Hintergrund plant FOX Living am Lampadiusring 8 in 38106 Braunschweig die Errichtung eines Neubaus mit insgesamt 189 wohnwirtschaftlichen Apartments für Studierende und junge Berufstätige. Die Einheiten sind vollständig möbliert und auf kompakte, gut nutzbare Wohnflächen ausgelegt.

Jedes Apartment erhält eine eigene Pantryküche sowie einen Arbeitsbereich mit Schreibtisch, Stuhl und gut erreichbaren Steckdosen. Das Gebäude wird zu 100 % barrierefrei geplant, sodass alle Wohnungen und Gemeinschaftsflächen stufenlos erreichbar sein sollen. Damit ist das Angebot auch für Menschen mit Mobilitätseinschränkungen gut nutzbar.

Das Haus soll im Effizienzhaus‑55‑Standard* errichtet werden und in modularer Bauweise durch Max Bögl entstehen: Die Apartments werden weitgehend im Werk vorgefertigt und vor Ort montiert. Ergänzt wird das Gebäude unter anderem durch folgende gemeinschaftlich genutzte Bereiche:

• Study Lounge mit Bereichen zum gemeinschaftlichen und individuellen Lernen
• Zwei große Gemeinschaftsdachterrassen mit Sitzmöbeln und Begrünung,
• begrünte Gartenanlage / Innenhof mit Tischtennisplatte und Sitzbänken,
• Waschsalon mit Waschmaschinen und Trocknern für die Bewohnerinnen und Bewohner.

Auf dem Dach ist eine Photovoltaikanlage geplant. In der Tiefgarage stehen 24 Stellplätze zur Verfügung. Insgesamt sind rund 3.992,97 m² Wohnfläche mit durchschnittlich etwa 21,13 m² pro Apartment vorgesehen. Die Lage in einem neu entwickelten Quartier nahe der Technischen Universität Braunschweig unterstützt das zeitgemäße Wohnkonzept für Studium und Berufseinstieg.

*Energieeffizienter Neubau (EH‑55‑Standard): Das Gebäude soll nur etwa 55 % der Energie eines vergleichbaren, herkömmlichen Neubaus verbrauchen und damit deutlich weniger Heiz‑ und Energiekosten verursachen.

Projektstatus

Der folgende Projektzeitplan beschreibt den geplanten Ablauf des Gesamtprojekts: vom Grundstückskauf über die Baugenehmigung und Bauphase bis zur Fertigstellung, Vermietung und einem möglichen Verkauf des Objekts. Der Grundstückskaufvertrag wurde bereits unterschrieben und der Bauantrag im April 2026 eingereicht. Der Kreditvertrag mit dem finanzierenden Kreditinstitut ist abgeschlossen; die erste Kredittranche (Phase I) wurde bereits ausgezahlt.

Als Nächstes steht die Erteilung der vollständigen Baugenehmigung an. Daran schließt sich die Bauphase in industrieller Modulbauweise an; anschließend sind Fertigstellung mit Vermietungsstart sowie der beabsichtigte Verkauf der Immobilie vorgesehen.

Mit jedem erreichten Schritt können einzelne Projektrisiken sinken, gleichzeitig bleiben Markt‑, Bau‑ und Finanzierungsrisiken bestehen. Der Zeitplan bezieht sich auf den Verlauf des Immobilienprojekts insgesamt und nicht auf die Laufzeit der hier angebotenen Anleihe. Die Bedingungen der Anleihe, einschließlich der geplanten Laufzeit von rund 22 Monaten und der vorgesehenen Rückzahlung, ergeben sich aus den wesentlichen Anlegerinformationen (KIIS) und den Anleihebedingungen.

Lage & Standortanalyse

Projektentwickler

Eigentümerin des Grundstücks und ausführende Projektgesellschaft ist die FOX Living PE 1 GmbH & Co. KG. Sie wurde eigens zu dem Zweck zur Entwicklung und Realisierung des Immobilienprojekts am Lampadiusring in Braunschweig gegründet und übernimmt die Realisierung des Projektes.

FOX Living gehört zur FOX Group mit Sitz in Hamburg. Die Gruppe ist seit 2016 als Immobilienentwickler tätig und hat Projekte in den Bereichen Wohnen, Gewerbe und Logistik umgesetzt. Laut Unternehmensangaben wurden seitdem ein Projektvolumen von rund 4 Milliarden Euro und mehr als 650.000 m² Bruttogrundfläche geplant und realisiert.

Innerhalb der Gruppe konzentriert sich FOX Living auf  wohnwirtschaftliche Apartments für Studierende, Auszubildende und junge Berufstätige. Im Mittelpunkt stehen Wohnprojekte mit in der Regel 150 bis 350 Einheiten in größeren und mittleren Städten. Grundstücke für rund 500 weitere Einheiten wurden bereits gesichert; mittelfristig strebt FOX Living die Realisierung von etwa 1.000 neuen Einheiten pro Jahr an. Das Konzept basiert damit auf einem wiederkehrenden, spezialisierten Geschäftsmodell und nicht nur auf einem einzelnen Projekt.

Bei diesem Projekt übernimmt FOX Living insbesondere die Konzeption, Planung, Vorbereitung der Finanzierung und Steuerung der Bauausführung bis zur Fertigstellung. Nach heutigem Stand ist ein Verkauf des fertiggestellten und vermieteten Objekts vorgesehen; ein dauerhafter Verbleib im Eigenbestand ist nicht geplant.

Für Anlegerinnen und Anleger bedeutet dies, dass hinter dem Projekt ein spezialisierter Entwickler mit klarer Ausrichtung auf wohnwirtschaftliche Apartments, etwa für Studierende und Young Professionals, steht. Dieser Entwickler bringt Erfahrung aus bereits realisierten und geplanten Projekten mit. Diese Erfahrung, die standardisierten Abläufe und die Einbindung eines professionellen Property Managers können dazu beitragen, typische Entwicklungs‑ und Betriebsrisiken besser zu steuern, nehmen das Investitionsrisiko jedoch nicht vollständig weg.

Modulbauweise mit Max Bögl: schneller, planbarer und ressourcenschonender

Bei diesem Projekt erfolgt der Bau vollvolumetrisch. Das bedeutet: Die Apartments werden als dreidimensionale, weitgehend fertig ausgebaute Raummodule im Werk von Max Bögl gefertigt und anschließend als vollständige Einheiten zur Baustelle transportiert. Ein wesentlicher Teil der Ausbauarbeiten findet damit bereits unter kontrollierten Bedingungen im Werk statt. Vor Ort werden die Module zusammengesetzt und durch die Gebäudehülle sowie abschließende Arbeiten ergänzt. Die Bauausführung wird dadurch weitgehend von einer klassischen Baustelle zu einem planbaren Montageprozess verlagert.

Investmentlogik & Rückzahlungsmechanismus

Unternehmensinformationen

Hinweis zur Darstellung von Projekt und Finanzierung

Gesamtkalkulation

Die folgenden Angaben zur Gesamtkalkulation beruhen auf der aktuellen Planung des Projektträgers der FOX Living PE 1 GmbH & Co. KG.

Die Gesamtinvestitionskosten werden derzeit mit rund 28,06 Millionen Euro veranschlagt. Diese ergeben sich aus der aktuellen Kostenschätzung und der zugrunde liegenden Projektkalkulation und orientieren sich an marktüblichen Vergleichswerten.

Es handelt sich um Prognosen, daher können Abweichungen bei Kosten, Zeitplan und Projektumfang nicht ausgeschlossen werden.

Mittelherkunft

Die Gesamtfinanzierung des Bauvorhabens i.H.v. 28,06 Millionen Euro setzt sich aus drei Bausteinen zusammen:

Die hier angebotene zweite Tranche über bis zu 2,645 Millionen Euro finanziert den Start der Umsetzungsphase, also den Anlauf der Modulfertigung und die Einrichtung der Baustelle, sowie die Finanzierungskosten dieser Anleihe. Der Betrag für die Baukosten wird vom Projektträger über ein Gesellschafterdarlehen an die Objektgesellschaft weitergereicht. Der Betrag zur Bedienung der Finanzierungskosten verbleibt auf der Ebene des Projektträgers. Ein Teil des gesamten Invesdor-Volumens dient zusätzlich als Reserve für Zinsen und Finanzierungskosten auf der Ebene des Projektträgers.

* Der Projektträger verpflichtet sich, für das Immobilienprojekt insgesamt bis zu 5.889.600 Euro an Eigenmitteln aufzubringen und der Projektgesellschaft zur Verfügung zu stellen. Dieser Betrag entspricht der aktuellen, bewusst konservativ gerechneten Kalkulation der Gesamtinvestitionskosten; die Einbringung erfolgt stufenweise im Projektverlauf. Hiervon hat der Projektträger bereits ca. 2,34 Millionen Euro eingebracht. Sinken die Gesamtinvestitionskosten im weiteren Projektverlauf, reduziert sich der vom Projektträger aufzubringende Eigenmittelbetrag bei unverändertem Bankdarlehen und Anlegerkapital entsprechend.

Business Case & Verkaufserlöse

Für das Projekt werden die gesamten Investitionskosten derzeit mit rund 28,06 Millionen Euro angesetzt. Auf Basis der aktuellen Planung sollen die fertigen und vermieteten Apartments für etwa 34 Millionen Euro verkauft werden. Damit ist im Basisszenario ein spürbarer Abstand zwischen Kosten und geplantem Verkaufserlös eingeplant; die Projektmarge liegt nach heutiger Rechnung bei rund 21,17 %.

Beim späteren Verkauf sollen aus dem Kaufpreis zunächst das Bankdarlehen (ca. 18 Millionen Euro) und weitere vorrangige Verpflichtungen zurückgeführt werden. Aus dem danach verbleibenden Betrag ist die Rückzahlung der Invesdor‑Anleihen (Tranche 1 und Tranche 2, zusammen 4,18 Millionen Euro brutto) vorgesehen. Erst wenn diese Verbindlichkeiten bedient sind, fließt der verbleibende Überschuss an den Projektträger. Aus Anlegersicht bedeutet das: Im Planfall wird die Anleihe vor den Eigenmitteln zurückgeführt, sodass zunächst ein Puffer für die Rückzahlung der Anleihe besteht.

Das Projekt muss im Kostenrahmen bleiben, die geplanten Mieten und die Vermietung müssen in etwa erreicht werden und der Markt muss zum Verkaufszeitpunkt einen ausreichenden Kaufpreis zulassen. Weichen Kosten, Mieten oder Verkaufspreis deutlich vom Plan ab, kann sich der Puffer verringern oder aufbrauchen – bis hin dazu, dass nach Rückführung des Bankdarlehens nicht genug Mittel für eine vollständige Rückzahlung der Anleihe zur Verfügung stehen. Die beschriebenen Werte zeigen daher, warum die Rückzahlung im Basisszenario plausibel erscheint, aber keine Garantie darstellt. Detaillierte Annahmen und Risiken werden im Abschnitt „Sicherheiten & Risiken“ sowie im KIIS erläutert.

Mögliche Exitszenarien

Neben den oben dargestellten präferierten Exit-Szenarien ist ebenfalls ein Einzelvertrieb möglich, da eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt wird.

Die genannten Szenarien sind mögliche Käufergruppen aus heutiger Sicht. Ob und zu welchen Konditionen ein Verkauf tatsächlich erfolgt, hängt von der Marktsituation, der Vermietung und den Renditeanforderungen institutioneller Käufer zum Verkaufszeitpunkt ab und kann nicht garantiert werden.

Zahlungsfluss

Zahlungsfluss für Tranche 2

• Die Anleihe ist mit einem festen Zinssatz von 7,75 % p. a. ausgestattet.
• Die Laufzeit beginnt am 30.09.2026 und endet planmäßig am 31.07.2028 (ca. 22 Monate).
• Die Zinsen sind quartalsweise nachträglich jeweils zum 30.03., 30.06., 30.09. und 30.12. eines jeden Jahres während der Laufzeit der Schuldverschreibung, erstmalig am 30.12.2026, fällig.
• Die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals erfolgt endfällig zum geplanten Enddatum 31.07.2028 – aus den dann erwarteten Verkaufserlösen des Projekts nach Rückführung des Bankdarlehens.

Risikozusammenfassung (vereinfacht)

Investitionen in Immobilienprojekte über Anleihen sind mit hohen Risiken verbunden. Sie können einen Teil oder das gesamte von Ihnen investierte Geld verlieren. 

Der folgende Text ist eine kurze und stark vereinfachte Übersicht ausgewählter Risiken einer Investition in FOX Living II. 

Die Übersicht ist nicht vollständig und ersetzt nicht die ausführliche Beschreibung der Risiken im Anlagebasisinformationsblatt (KIIS).

Bevor Sie investieren, müssen Sie das KIIS vollständig und sorgfältig lesen und prüfen, ob Sie die dort beschriebenen Risiken verstehen und tragen können. 

Bei Abweichungen zwischen dieser Zusammenfassung und dem KIIS ist für die Risikodarstellung das KIIS maßgeblich. 

Wesentliche Risikobereiche – Kurzüberblick 

• Projekt- und Immobilienentwicklungsrisiko 
  Die Investition hängt wesentlich von der erfolgreichen Entwicklung und Veräußerung des Immobilienprojekts „FOX Living – Apartments Braunschweig“ ab. Bauverzögerungen, steigende Baukosten, Material- oder Fachkräftemangel, Änderungen des Zinsumfelds oder eine ungünstige Entwicklung des Immobilienmarkts können das Projekt verzögern oder die erzielbaren Erlöse reduzieren. Kann der geplante Verkauf des Projekts nicht, nicht rechtzeitig oder nicht zu dem erwarteten Preis umgesetzt werden, können Zins- und Rückzahlungen verspätet, nur teilweise oder gar nicht erfolgen. Im schlimmsten Fall kann das investierte Kapital vollständig verloren gehen. 

• Risiko aus dem Gesellschafterdarlehen und der Rückzahlung 
  Ein Teil des Emissionserlöses wird vom Projektträger als Gesellschafterdarlehen an die grundbesitzende Objektgesellschaft weitergegeben. Die Fähigkeit des Projektträgers zur Rückzahlung der Anleihe hängt daher auch davon ab, dass die Objektgesellschaft dieses Gesellschafterdarlehen zurückzahlen kann. Wirtschaftlich erfolgt die Rückführung des Gesellschafterdarlehens erst nach Bedienung der vorrangigen Bankfinanzierung der Objektgesellschaft. Gerät die Objektgesellschaft in wirtschaftliche Schwierigkeiten oder wird insolvent, kann das Gesellschafterdarlehen verspätet, nur teilweise oder gar nicht zurückgezahlt werden. Dies kann dazu führen, dass der Projektträger Zinsen und das investierte Kapital nicht vollständig oder nicht rechtzeitig an die Anleger zurückzahlen kann. 

• Begrenzte Absicherung und Bürgschaftsrisiko 
  Die Anlage ist ausschließlich durch eine selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaft der FOX Living GmbH über 270.000 Euro besichert. Die Bürgschaft deckt damit nur einen begrenzten Teil des maximalen Emissionsvolumens von 2.645.000 Euro ab. Darüber hinaus hat die FOX Living GmbH bereits für die erste Tranche des Projekts eine gesonderte Höchstbetragsbürgschaft über 160.000 Euro übernommen. Diese steht den Anlegern dieser Finanzierungsrunde nicht als Sicherheit zur Verfügung. Wird die FOX Living GmbH aus der Bürgschaft für die erste Tranche in Anspruch genommen, kann dies ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und damit auch die Werthaltigkeit der Bürgschaft für diese Finanzierungsrunde beeinträchtigen. Ist die Bürgin im Verwertungsfall nicht oder nur teilweise leistungsfähig, können Anleger trotz der Bürgschaft einen teilweisen oder vollständigen Verlust erleiden. 

• Allgemeine Anlage-, Liquiditäts-, Plattform- und Technologierisiken 
  Zins- und Rückzahlungen hängen von der wirtschaftlichen Lage und Zahlungsfähigkeit des Projektträgers ab und können verspätet, reduziert oder vollständig ausfallen. Inflation, Kosten und die persönliche steuerliche Situation können die tatsächliche Rendite zusätzlich mindern. Die Anleihe hat eine feste Laufzeit; derzeit besteht weder ein Börsenhandel noch ein liquider Sekundärmarkt, sodass eine Veräußerung vor Laufzeitende unter Umständen nicht oder nur mit finanziellen Verlusten möglich ist. Ein Ausfall der Crowdfunding-Plattform oder technischer Systeme kann zu Verzögerungen bei Kommunikation und Zahlungen führen oder die Durchsetzung von Ansprüchen erschweren. Anleger haben zudem keine Stimm- oder Mitwirkungsrechte im Unternehmen. Die Emissionsbedingungen können unter bestimmten Voraussetzungen durch Mehrheitsbeschlüsse der Anleihegläubiger geändert werden. Da die Anleihe als elektronisches Wertpapier geführt wird, können technische Störungen, Cyberangriffe oder Probleme mit dem Register oder dem digitalen Schließfach den Zugriff auf die Wertpapiere vorübergehend oder im schlimmsten Fall dauerhaft beeinträchtigen. 

Eine vollständige und detaillierte Beschreibung aller Risikofaktoren finden Sie ausschließlich im KIIS im Dokumentenbereich dieser Finanzierungsrunde.

Hinweis:

In diesem Update-Bereich finden Sie unter anderem Antworten auf Fragen von Anlegenden, die uns erreichen. Die abgebildeten Antworten stammen vom jeweiligen Unternehmer und sind daher entsprechend gekennzeichnet.

Invesdor übernimmt keine gesonderte Prüfung der Angaben, die nach dem Start der Finanzierungsphase eingehen.

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